Projeção da prefeitura indica cerca de 10 mil novos moradores no Aquarius

Estimativa também prevê que terreno seja ocupado por 40 prédios; ruas e avenidas com maior largura em relação às vias do Jardim Aquarius

Números dos engenheiros da secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade projetam uma população residencial de aproximadamente 10 mil moradores na área loteada: metade do espaço total da gleba. Estimativas também apontam para a construção de cerca de 40 prédios, com 30% deles comerciais. As estimativas podem variar conforme a metragem quadrada dos apartamentos. As contas foram feitas utilizando apartamentos de 33m², 80m² e 150m², em terrenos de 2,5 mil m², 6 mil m² e 11 mil m² (veja o gráfico ao lado), tendo como média edifícios de 30 pavimentos.

De acordo com os cálculos dos engenheiros a taxa de ocupação da área deve equivaler a uma densidade de 150 habitantes/hectare, um terço abaixo do recomendado pela ONU (Organização das Nações Unidas). Os novos prédios terão limites de 300 apartamentos por unidade, podendo ser estendido para 400 em caso de fachada ativa ou fruição pública. Com fachada ativa (ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos por uso não residencial com acesso aberto à população) haverá diminuição da outorga. O Coeficiente de Aproveitamento (total de edificação permitida nesse lote) será de 1.3. Isto significa que a área construída permitida é o resultado da área do terreno multiplicado por 1.3. Acima deste valor será cobrada a Outorga Onerosa. O valor máximo permitido para construção, mesmo com o pagamento da outorga, será o Coeficiente de Aproveitamento 4 – no adensamento do Aquarius se aplicou o 4,5. Selos de sustentabilidade também darão desconto na outorga.

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A ideia da prefeitura é estimular o crescimento na área central, deixando o desenvolvimento da cidade de forma concentrada para evitar grandes deslocamentos da população. A média de crescimento da população joseense é de 60 mil moradores a cada 10 anos. Com a aprovação da nova lei de zoneamento em 2019, a previsão é que os novos prédios comecem a ser construídos na área do terreno em 2025.
São José dos Campos deve chegar em 2030 com mais de 800 mil habitantes.

Eventual verticalização desenfreada causa receio no grupo ABA

Dúvidas sobre a capacidade de infraestrutura da região. “Fazem a ponte estaiada para melhorar o fluxo de veículos e aumentam a população do bairro. De que adianta?”, indaga o advogado Felipe Andrade

As estimativas feitas pelo grupo ABA são capazes de causar receio aos mais ferrenhos defensores da verticalização total no Terreno das Vaquinhas. O tamanho da área pretendido para verticalização (cerca de 250 mil m²) com a distribuição de lotes de 2.500 m² tem capacidade para abrigar 100 prédios – o que pode ocasionar 20 mil novas famílias na região, conforme estudos do grupo.
A ABA também pleiteia taxa de ocupação da área de 30%, com lote mínimo de 5mil m² e a exigência das apresentações de EIA_RIMA (Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental), EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) e análise de mobilidade urbana. A preocupação dos moradores são diversas e além do trânsito abrangem a falta de estrutura das redes de água, esgoto e energia elétrica, sem contar a perda do majestoso pôr do sol.
“Não somos contra a verticalização. Nos opomos à verticalização desenfreada. Somos desfavoráveis ao surgimento de um novo aglomerado urbano, um novo Aquarius. Prezamos pela qualidade de vida em nossa região”, ponderou outro conselheiro da ABA.

Especialista critica processo de verticalização
Em audiência pública realizada na Câmara Municipal no dia 10 de julho participaram cerca de 200 pessoas. Um dos presentes ao encontro, o arquiteto formado pela USP e ex-professor da extinta Fundação Valeparaibana de Ensino de Arquitetura, Luis Loureiro, desabafou contra a proposta apresentada no plenário. “São José está indo na contramão da história. Hoje as ruas são planejadas para lazer, para ter mesa, cadeira, bicicleta e conversa, mas aqui não. Aqui é para passar carro e ônibus. Cada um que viva no seu próprio cubículo. São José, que é uma cidade praticamente plana-horizontal, que possui poucos morros, tem toda a condição para se espalhar. E qual é a justificativa para a verticalização? A prefeitura diz que se você já tem uma infraestrutura, com hospital, escola, deve-se aproveitar isto. Mas, trata-se de uma falácia tremenda. Então, que faça em outros lugares também um hospital, uma escola. Querem repetir um modelo fracassado de desenvolvimento?”, diz o arquiteto.

Aconvap satisfeita com propostas da nova lei
Para entidade conceito geral das novas diretrizes tendem a melhorar qualidade de vida com sustentabilidade e geração de empregos

Com ênfase nas mais de cem reuniões que culminaram na elaboração do Plano Diretor, aprovado em 2018, a Aconvap (Associação das Construtoras do Vale do Paraíba) concorda com a proposta apresentada pela prefeitura. Em nota, a entidade destacou a destinação de metade da área para utilidade pública e o incentivo a fachada ativa.
O texto também enfatizou a busca pela melhora na qualidade de vida e o fator econômico com a geração de empregos. A Aconvap ainda fez questão de ressaltar que o vídeo que circulou na internet e informava que os prédios passariam dos 40 andares foi equivocado. A proposta sustentável da nova lei foi enaltecida pela associação.

Verticalização gera ganhos para toda a cidade, avalia empresário
“Potencial construtivo do terreno aliado às regras da nova lei vão gerar um novo e moderno bairro, com qualidade de vida e maior distância entre os prédios”, afirma Marco Aurelio S. Vituzzo

Responsável por vários empreendimentos no Aquarius e em São José dos Campos, a empresa M. Vituzzo vê com bons olhos a nova lei de zoneamento. Conforme avaliação de Marcos Aurelio Souza Vituzzo, a verticalização será positiva para toda a cidade.
“Será um bairro moderno com infraestrutura e áreas verdes. A concorrência vai oferecer ótimos empreendimentos e com preços justos”, afirma. Confira análises feitas pelo empresário perante cinco pontos de vista distintos.

Ponto de vista sobre o proprietário da área: “Ele fez um investimento no passado e não justifica a falta de retorno, ainda mais com o pagamento alto do IPTU. O proprietário quer, logicamente, uma rentabilidade do valor investido. Isso vai ocorrer de forma natural com a liberação da verticalização. O terreno irá ao mercado, o que imagino que vá ocorrer em médio prazo. É um terreno muito valorizado e com um potencial construtivo que permite fechar a conta. Já a concretização do novo bairro creio que vá ocorrer em longo prazo”.

Ponto de vista sobre a prefeitura: “Faz um bom trabalho. Ela aumentando o gabarito das alturas das torres e com o recuo se baseando na conta h/6 os prédios não ficarão próximos uns dos outros, como ocorreu no Aquarius. Teremos uma melhor ventilação, iluminação e menos torres. Ao invés de colocar 3 torres em um único terreno, a tendência é que seja feita apenas uma torre com altura considerável. Isto deixa o ambiente mais espaçoso e harmônico, além da valorização e das áreas verdes – que deverão ser maiores que as praças do Aquarius”.

Ponto de vista sobre o loteador (empresa que for comprar para desenvolver): “Torcemos que seja feito um bairro moderno e planejado. As diretrizes da nova lei ajudam, mas também é necessário que o know-how do empreendedor atenda os parâmetros exigidos pela atualidade em nossa cidade como locais para guardar os patinetes de rua, bicicletas compartilhadas, lugares para estacionamento de Uber e todos os novos equipamentos urbanos. Esperamos que a empresa que for desenvolver o loteamento faça algo moderno e adaptado para as necessidades do morador de hoje com segurança e tecnologia. Nada disso foi feito durante o adensamento do Aquarius”.

Ponto de vista do construtor: Vão surgir boas áreas, mas não serão todas que receberão prédios. Deveremos ter supermercado, concessionária, hospital e serviços. Mas, as áreas para prédios serão excelentes. Hoje temos pouca área disponível para alto padrão na cidade. As que existem são disputadas e geralmente em áreas já bem adensadas. Agora teremos mais opções em locais modernos, novos e com espaço.

Ponto de vista sobre os potenciais consumidores: “Terão muitas opções, não ficarão mais restritos à Vila Adyana e Aquarius. Com poucas opções o valor do prédio sobe. Mas a partir do momento que você faz um bairro com qualidade e novas oportunidades você gera concorrência e muitas opções para o consumidor. Teremos boas oportunidades de prédios com mais qualidade e menor pressão de preço. Serão preços bons e com ótima qualidade. Sobre trânsito, luz e água o poder público está ciente das necessidades: o Aquarius já serviu de lição. O poder público exigirá as contrapartidas e diretrizes para evitar que o erro ocorrido no Aquarius se repita. Estas questões serão solucionadas e o resultado será bom para todo mundo”.