Nova Lei de Zoneamento regulamenta verticalização no Terreno das Vaquinhas

São José debate futuro da área; liberação de prédios vai impulsionar o surgimento de um novo bairro, com população projetada em 10 mil moradores

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A cidade de São José dos Campos discute com os moradores a melhor forma de conciliar desenvolvimento, sustentabilidade e qualidade de vida para os mais de 700 mil habitantes do município. Audiências públicas foram realizadas nos quatro cantos da cidade e contaram com apresentações de engenheiros da prefeitura e intensa participação popular – no caso da zona oeste o encontro reuniu cerca de 200 pessoas, sendo 53 residentes do Jardim Aquarius.

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O principal desafio deste processo é conciliar os interesses e as necessidades coletivas, tornando São José uma cidade mais acessível, conectada, empreendedora, com oportunidades de crescimento, geração de trabalho e renda para os habitantes. Dentro de todo este contexto o Jardim Aquarius ocupa destaque com a imensa área de 560 mil m², batizada carinhosamente como “Terreno das Vaquinhas” pelos munícipes.
Na audiência realizada recentemente no Jardim das Indústrias dezenas de moradores e associações de bairro da região oeste, dentre elas diversos conselheiros do grupo ABA (Amigos do Bairro Aquarius), fizeram questão de pegar o microfone e mostrar o seu descontentamento com a proposta apresentada pela secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade – que estabelece parâmetros para a verticalização da área, conforme determinado no Plano Diretor.
“Se o projeto for aprovado serão construídos cerca de 100 prédios que abrigarão milhares de novos moradores. Os prédios poderão ter até 44 andares! A prefeitura não está nem aí para as questões ambientais e a qualidade de vida da população.
O governo está dando um cheque em branco para as construtoras”, afirmou o conselheiro da ABA, Felipe Andrade, morador do Jardim Aquarius há 15 anos e testemunha do grande adensamento sofrido pelo bairro. As audiências públicas foram classificadas como “um grande simulacro” por outro morador do Aquarius. “Já está tudo definido. Isso aqui é só para fingimento”, disse. “Não aceitamos este projeto apresentado pela prefeitura. Tem que haver um limite para a verticalização”, proferiu outro morador do Aquarius.
Apesar das críticas e de alguns poucos elogios às diretrizes da nova lei de zoneamento para as zonas oeste e central, o secretário da pasta de Urbanismo e Sustentabilidade, Marcelo Manara, avaliou como positiva a audiência e revelou os planos da administração municipal. “A participação popular aqui na zona oeste foi espetacular. O joseense respondeu ao grande chamamento público. É uma forma transparente e democrática de trilhar o desenvolvimento de São José dos Campos. Ouvimos todos os segmentos para compor uma leitura que abrace a maior parte possível das ideias. Buscamos aquilo que nos dê a garantia de desenvolvimento com geração de emprego e renda, uma cidade pujante e com qualidade de vida. A expectativa é enviar a nova lei para votação no legislativo no começo de agosto”, afirmou Manara.
Sobre as devolutivas das solicitações feitas pelos moradores da zona oeste, Manara avaliou que foi um momento de reflexão e destacou que todas as considerações foram devidamente pontuadas, com embasamento e informações técnicas legítimas. Além do Terreno das Vaquinhas, outro ponto polêmico na definição da nova lei de zoneamento diz respeito ao Bosque Bethânia, situado na região da avenida Tivoli. Integrantes do movimento “Salve o Bosque Bethânia” protestaram na audiência com faixas e camisas, além do discurso em prol da preservação da última área verde desprotegida da região central da cidade.
A Lei de Zoneamento atual foi criada em 2010, na gestão do ex-prefeito Eduardo Cury (PSDB). Foram realizadas um total de 12 audiências públicas – a última em 17 de julho no centro.

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Geração de empregos e Plano Diretor
Na avaliação do secretário Manara existem dois pontos que precisam ser levados em conta pela população. “O primeiro é a geração de renda e fomentação de empregos. Mesmo com a economia nacional em plena crise, quantos milhares de empregos poderão ser gerados em São José? Outra questão que merece ser lembrada é que a verticalização já estava definida no Plano Diretor, que foi amplamente debatido com a população. O que está sendo feito agora é a definição de como será feita esta verticalização”, ponderou.

O Terreno
Conhecido popularmente como “Terreno das Vaquinhas”, a gleba localizada na Avenida Cassiano Ricardo tem área aproximada de 560 mil metros quadrados. No passado o espaço foi de propriedade da FORD Motor do Brasil S.A., posteriormente da AVIBRAS Industria Aeroespacial S.A. e em seguida de duas empresas do Paraná. Atualmente o terreno pertence a uma única proprietária: a empresa CTH Empreendimentos, com sede em São Paulo.

Dificilmente os prédios chegarão aos 40 andares

Um dos principais articuladores na elaboração da nova lei de zoneamento, engenheiro Rodolfo Venâncio concede entrevista esclarecedora e garante que cerca de 50% da área será destinada ao uso público
Em uma conversa elucidativa o engenheiro da secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade, Rodolfo Venâncio, explicou detalhes técnicos da nova lei de zoneamento. De forma bem didática ele esclareceu pontos importantes previstos para o Terreno das Vaquinhas como a largura mais extensas das ruas e o maior recuo lateral entre os edifícios em relação às vias e prédios existentes no Aquarius

Aquarius Life – Por que o Aquarius acabou sofrendo grande verticalização e adensamento?
Engenheiro Rodolfo Venâncio – É importante relembrarmos o início do Aquarius e seu processo de ocupação lá em 1994, 1995. Era época do início do Plano Real e o país havia acabado de sair da hiperinflação histórica de 1000% ao ano. Naquele momento o zoneamento classificava o Aquarius como loteamento residencial. A maioria das ruas foi preparada para isso, com 12 metros de largura e sem a permissão para a verticalização. Mas, perante a crise econômica da época foi decidida a alteração na lei de zoneamento com a verticalização.

Life – E por qual motivo os prédios acabaram ficando tão próximos uns dos outros?
Rodolfo – Isso ocorreu graças a uma particularidade da legislação daquela época que dizia o seguinte: eu pego o h/6 (jargão da engenharia para o recuo lateral, que consiste na altura total do prédio dividido por 6. O resultado é o recuo necessário em metros nas laterais para o prédio vizinho), só que 3 metros desta divisão podiam ser computados no terreno do vizinho, imaginando que o terreno também seria verticalizado. Como exemplo eu pego um prédio de 20 pavimentos e divido seu total por 6… são 3 metros por andar em média… divido 60/6 dá 10 metros… destes 10, ao invés de o prédio ter 10 metros de recuo lateral, ele acabava ficando com 7 metros, já que 3 metros eram considerados no imóvel do vizinho.

Life – Mas, não existe o risco disto ocorrer também no Terreno das Vaquinhas e termos um novo aglomerado de grandes prédios?
Rodolfo – Não, este risco não existe, já que desde 2010 esta métrica de computar três metros no terreno do vizinho não existe mais. Então, na conta hipotética que foi falada na internet de que teremos prédios de até 40 pavimentos no Terreno das Vaquinhas. Vamos fazer as contas: 40 metros x 3 metros por pavimento dá 120 metros…dividido por 6 dá 20…então teremos que ter 20 metros de recuo lateral. Não existe nenhum prédio do Aquarius que tenha 20 metros de recuo lateral! Em contraponto, vemos hoje os 2 prédios com maior número de pavimentos do Aquarius, que são Sky House e The View, e ambos possuem 32 andares. Mesmo no momento em que a legislação permitia 4.5 de coeficiente de aproveitamento. O que significa estes 4.5? É eu pegar a área do terreno e multiplicar por 4.5. Exemplo: em terreno de mil metros quadrados eu poderia ter 4,5 mil metros quadrados de área construída computada. Mesmo quando a lei dava esta permissão nós não chegamos aos 40 andares, tivemos só 32. Coincidência? Não, porque as regras do Comaer (Comando da Aeronáutica) existem desde que o aeroporto foi implantado. Estes 32 andares já são o teto de gabarito de altura. E quando descemos no terreno a topografia vai baixando em direção à Via Oeste. Dificilmente chegaremos a prédios de 40 andares no Terreno das Vaquinhas!

Life – Um dos grandes problemas do Aquarius é a mobilidade. Como fica esta questão no Terreno das Vaquinhas?
Rodolfo – A proposta para o Terreno das Vaquinhas consiste em 18 metros de largura nas ruas. É uma diferença considerável em relação à metragem de 12 metros de largura das vias do Aquarius. Essa é uma diferenciação. Estes seis metros representam 2 carros a mais de largura, já que um carro ocupa uma média de 2 metros, mais meio metro para transitar.

Life – Os moradores do Aquarius sonham com grandes praças e áreas destinadas à população. O que a nova lei de zoneamento tem a oferecer neste sentido?
Rodolfo – Em uma área onde será feito loteamento em média 50% é destinada ao uso público, seja para criação de área de lazer, área institucional, área verde ou sistema viário. Há situações em que a parte pública em uma gleba chega a atingir 55%. Então, nos 500 mil metros quadrados em média do Terreno das Vaquinhas, no mínimo 250 mil metros quadrados vão ter destinação à população. Está prevista a implantação de uma grande praça – maior que a praça Ulisses Guimarães.

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Como ficou definida nossa região no Plano Diretor

PMSJC

 

LIFE | cotidiano - Publicado 11:38 | - Redação

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Comentários:

4 thoughts on “Nova Lei de Zoneamento regulamenta verticalização no Terreno das Vaquinhas

  1. André disse:

    O jornalista não sabe nada sobre o assunto e o Secretário agradece a ignorância das perguntas. O que tem que ser perguntado ao secretário é a questão da MOBILIDADE dos automóveis na região!!!. Aqui não interessa de vai haver criação de empregos, se vai haver prédios de 200..500 andares…se uma parcela da população vai se sentir prejudicada pelas eventuais Torres de Babel…Pergunta ao secretário se os carros dos novos moradores serão voadores? Pergunta pra ele se alguma vez ele já conduziu um veículo as 18h00 na Cassiano Ricardo? A questão a ser discutida é o caos na mobilidade que o empreendimento criará!!! Mais um projeto brasileiro, feito por políticos brasileiros. Só podia dar merda!!!

  2. Antonio Mavila del Rio disse:

    Parabéns à Prefeitura Municipal e aos seus Engenheiros!!!

    O boato de que seriam construídos 100 prédios com 40 andares, é uma idiotice sem tamanho, quem o difundiu, não tem nenhuma ideia do que é uma construção civil.
    Como está escrito na matéria quando o coeficiente de aproveitamento era 4,0 construíram-se somente dois prédios altos com 32 andares cada, porquê agora com coeficiente 1,3 e com o preço do m² nas alturas, se construiriam 40 andares???
    O importante é que parte da população foi nas audiências, entenderam as razões e as técnicas utilizadas pela Prefeitura e esta esclareceu todas as dúvidas.
    O que ficou muitoclaro nesta e em outras audiências,é a verticaização,mas acredito que numa cidade como a nossa, não há outro forma.

  3. Georges disse:

    Desenvolvimento, sustentabilidade e qualidade de vida se faz promovendo melhorias em regiões carentes e esquecidas e não mudando lei de zoneamento em bairro saturado para ganhar mais uns trocos.

  4. João da Silva disse:

    Lamentavelmente, com relação ao “terreno das vaquinhas”, se postergou o interesse da população em benefício de poucos, pois, com a devida vênia, a mudança na legislação favorece somente um segmento, que não são os moradores do Jardim Aquarius, pois, não se observou o impacto nas vizinhanças adjacentes, os gargalos criados nas vias existentes, que prejudicará a mobilidade urbana, além de impactar diretamente no meio ambiente da região, com alteração da paisagem, drenagem da água pluvial, poluição sonora e do ar, sem contar no aumento da demanda por serviços públicos sem estruturas para atendê-lo, principalmente água potável e esgoto.
    Outro ponto, por força da lei da oferta e procura, a oferta vertiginosa de imóvel causará impacto direto nos valores dos imóveis da região, o que representará prejuízo indireto aos proprietários, representando, no caso do Jardim Aquarius, vantagem somente à adquirente do “terreno das vaquinhas”, que o adquiriu por “173x” e vai obter com o empreendimento “10.000x ”
    Esperamos que não por trás de tudo não haja nenhum escândalo capaz de criar a Lava Jato Joseense.

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