Aquarius Life: Muito além dos girassóis. Vem aí um novo bairro planejado!

Área do Terreno das Vaquinhas dará lugar a um grande empreendimento que contemplará diretrizes sustentáveis e coletivas para criar um novo conceito de moradia em São José

Há mais de uma década notícias da Life informam os moradores do Jardim Aquarius sobre o destino e a utilização do grande terreno (avaliado em cerca de R$ 300 milhões) de 560 mil m² situado às margens da avenida Cassiano Ricardo. Condomínios de prédios, shoppings e até complexos empresariais foram alguns exemplos que semearam as pautas ao longo do crescimento acelerado do bairro. Dentre as mais ecléticas opiniões de moradores, sempre houve similaridade referente à concretização de um projeto no local que priorizasse a qualidade de vida na região.
Em 2014 houve um “boom” sobre uma suposta implantação de filial do World Trade Center (WTC) na área. O movimento foi forte, liderado pelo fundador da Embraer, o engenheiro Ozires Silva. Os adeptos do WTC contaram – na época – com o apoio da prefeitura municipal. Toda a “novela” foi acompanhada pela Aquarius Life, que apresenta nesta edição mais uma grande novidade: a urbanizadora contratada pela proprietária da área confirmou à reportagem que um inovador loteamento será desenvolvido no local. “Vamos ouvir os joseenses. O grande desafio do projeto é preparar um futuro sustentável do ponto de vista de mobilidade, drenagem, do uso coletivo, de entendimento do espaço público e de cuidados com as áreas públicas. É o momento oportuno para São José fazer mais uma vez jus à fama de cidade inovadora, empreendedora”, afirma o sócio da Idealiza Urbanismo e Verticais, Fabiano De Marco, que recebeu a reportagem no escritório da empresa na capital paulista.
Mesmo não sendo de São José, De Marco demonstra que conhece o Aquarius. “Conheço o bairro. Sei de suas deficiências como ruas estreitas, vias sem saída, falta de local para estacionar. A população pode ficar tranquila. Estes problemas não existirão no novo bairro. Teremos um grande parque. Avenidas com 29 metros de largura. Não serão feitos prédios junto ao condomínio Sunset. Não serão feitos condomínios fechados e nem haverá fechamento de via pública. Não haverá rua sem saída. Isto é ‘antimobilidade’ urbana. Os prédios terão fachadas ativas (ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos com acesso aberto à população). Vamos entender a cidade e fazer tudo conforme a lei de zoneamento”, destaca o entrevistado.
Sobre o histórico de polêmicas que envolve a gleba, o urbanizador esclarece que também possui grande conhecimento sobre o assunto. “Acompanhei a repercussão das audiências públicas pela Life. Também foi pelo portal que fiquei sabendo da plantação de girassóis (veja abaixo). Fui surpreendido. Achei muito legal”, diz De Marco, antes de enfatizar que todas as decisões passarão por rigorosos critérios técnicos.
“São José vai dizer o que deve ser feito. Vamos trabalhar juntos. O Terrenos das Vaquinhas é a melhor área que vi na minha vida. E olha que vejo 300 por ano há 10 anos pelo país todo. Nunca vi uma área com uma topografia tão boa, com uma vista linda, com sistema viário no contorno, com o adensamento contrastando com a terra bruta. De um lado a avenida Cassiano Ricardo. Do outro, o Banhado. Não existe isso em outro lugar”, encerra.
As diretrizes para a elaboração do projeto já foram solicitadas à secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade. Não há prazo estipulado para o início do loteamento.

Plantação de Girassóis
Divulgada em primeira mão pela Life, a gleba vem sendo preparada para receber uma grande plantação de girassóis. No momento, o solo vem sendo cultivado para receber as mudas – o que será feito em novembro, com previsão para florir até março de 2022. Os girassóis começam o dia virados de frente para o sol, no leste, e conforme as horas vão passando a flor acompanha o movimento do astro-rei até o oeste. De noite elas giram de volta para o leste, recomeçando o ciclo. “Este fenômeno é denominado como heliotropismo. Algumas plantas podem alcançar até 4 metros de altura, apresentando grande variações de cores (vermelho, marrom, alaranjada). São resistentes a curtos períodos de seca, podendo crescer em temperaturas de até 40°c”, explica a bióloga, Andrea Chaguri. Ela conta que os girassóis são muito utilizados na indústria alimentícia humana e animal, já que suas sementes possuem um alto valor nutricional (proteico e calórico) – além de serem ricos em vitamina E.
“Outro fator importante é que são plantas atrativas de insetos polinizadores, como as abelhas, espécie extremamente importante para o nosso equilíbrio e qualidade ambiental. Também há quem diga que as sementes são atrativas para espécies de roedores. Mas, a problemática de roedores em cultivos é extensiva a uma ampla gama de espécies vegetais utilizadas no consumo humano. O maior problema, na realidade, é o desequilíbrio ecológico que permite que determinadas espécies, como exemplo os ratos, se procriem em demasiado, não havendo predador suficiente para o controle desta espécie”, relata Andrea.

Lei Aprovada em 2019
Aprovada há dois anos, a nova lei de zoneamento permite a verticalização do Terreno das Vaquinhas. A altura será controlada pela outorga onerosa (taxa extra que será imposta aos construtores das edificações que ultrapassarem o nível considerado ideal pelo poder público. Este nível será calculado pelo tamanho do terreno, área construída e pelo recuo em relação às vias próximas). Como o terreno possui grande declive, os prédios da parte debaixo poderão ser maiores, desde que atendam resolução do Comaer (Comando da Aeronáutica) referente ao aeroporto da cidade.
O que é permitido
Os novos prédios terão que respeitar o limite de 300 apartamentos por unidade, podendo ser estendido para 400 em caso de fachada ativa ou fruição pública; O Coeficiente de Aproveitamento (total de edificação permitida nesse lote) será de 1.3. Isto significa que a área construída permitida é o resultado da área do terreno multiplicado por 1.3. Acima deste valor será cobrada a Outorga Onerosa. O valor máximo permitido para construção, mesmo com o pagamento da outorga, será o Coeficiente de Aproveitamento 4 – no adensamento do Aquarius se aplicou o 4,5. Selos de sustentabilidade darão descontos na outorga.

Projeção da prefeitura
Números dos engenheiros da secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade projetaram, logo após a aprovação da nova lei de zoneamento, uma população residencial de aproximadamente 10 mil moradores na área loteada: metade do espaço total da gleba. Estimativas também apontam para a construção de cerca de 40 prédios, sendo 30% deles comerciais. A ideia da prefeitura é estimular o crescimento na área central, deixando o desenvolvimento da cidade de forma concentrada para evitar grandes deslocamentos da população. A média de crescimento da população joseense é de 60 mil moradores a cada 10 anos. São José dos Campos deve chegar em 2030 com mais de 800 mil habitantes.

Arquiteto urbanista, Arlindo Regis idealizou proposta urbanística
Morador do bairro, ele foi contratado pela CTH em 2018 e teve seu modelo para a gleba adotado pela lei de zoneamento. “Ajudei a tornar obrigatória a doação de áreas públicas abertas à comunidade. Além disto, a prefeitura adotou como diretriz obrigatória a posição da área verde destinada ao sistema de lazer (praça), proposta em meu projeto, de forma central ao futuro empreendimento, ligando a avenida Cassiano Ricardo à Via Oeste, permitindo a manutenção da vista do pôr do sol, bem como também a fruição da corrente de ar, tão necessária ao combate da ilha de calor que periodicamente assola o Aquarius”, afirma Arlindo.
Sobre a nova empresa que irá lotear a área, o arquiteto, que também é presidente da ABA (Associação de Moradores e Amigos do Bairro Aquarius), avalia que a proprietária fez uma boa escolha. “Trata-se de uma empresa com experiência no mercado, de espírito jovem e atualizada aos conceitos urbanísticos modernos praticados atualmente, com a promessa de ouvir a comunidade local, indo de encontro aos preceitos defendidos no meu projeto”, conta, antes de fazer algumas ressalvas. “A ABA entende que houve exagero por parte da prefeitura quando aprovou a nova lei de zoneamento permitindo um adensamento superior à capacidade de suporte da atual infraestrutura instalada no bairro e nos arredores da gleba. Por exemplo, não vai bastar somente exigir vias de 29 metros de largura, já que as ruas deverão descarregar todo o fluxo de trânsito gerado pelo adensamento nas vias de contorno existentes, que já provam que estão no limite de saturação. O fluxo ainda receberá movimentação da nova Arena, novos prédios comerciais, shoppings e escolas. Portanto, é imprescindível a exigência de contrapartidas de adequação viária substanciais como rotatórias e marginais para resolver o futuro trânsito. A ABA também deve pleitear um Estudo de Impacto de Vizinhança”, finaliza Arlindo.

O Terreno

Conhecida popularmente como “Terreno das Vaquinhas”, a gleba tem área aproximada de 560 mil metros quadrados. No passado o espaço foi de propriedade da FORD Motor do Brasil S.A., posteriormente, em 1983, da AVIBRAS Indústria Aeroespacial S.A. e em 1996 a AL TRABULSI DO BRASIL LTDA assumiu a área. Atualmente o terreno pertence a uma única proprietária: a empresa CTH Empreendimentos, que assumiu em 2017 e tem sede em São Paulo.
Vale ressaltar que ao contrário do que muita gente supõe, a área não está inscrita como imóvel rural junto ao Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e nem possui desconto na prefeitura devido à presença das vaquinhas. Também não haverá desconto pela plantação dos girassóis. A gleba recolhe IPTU normalmente. Conforme apurado pela reportagem com uma fonte da prefeitura, o valor do IPTU é de cerca de R$ 3 milhões.