Um assunto que sempre gera dúvidas na seara condominial consiste na distinção entre taxas condominiais ordinárias, extraordinárias e fundo de reserva, bem como para quais fins elas se destinam. Assim, e objetivando trazer os esclarecimentos necessários para distinção e destinação dessas taxas, teceremos algumas considerações a respeito.
Primeiro ponto a ser esclarecido é que a taxa condominial é um gênero de despesa condominial, cuja as espécies são classificadas em ordinárias, extraordinárias e fundo de reserva. Essa classificação é definida de acordo com a destinação que se dará a taxa condominial arrecadada, ou seja, qual despesa se visará liquidar/atender.
Tem-se por taxa ordinária (comum, recorrente e periódica contínua) àquela destinada ao pagamento das despesas básicas de um condomínio, como por exemplo, água, luz, gás, impostos, serviços de prestação contínua como portaria, limpeza, zeladoria, pessoal de escritório, etc. Essa taxa deve ser arrecadada periodicamente, com a finalidade de viabilizar o pagamento das despesas mensais do condomínio, bem como ser apresentada e aprovada anualmente na assembleia geral ordinária (AGO) de condôminos.
Tem-se por taxa extraordinária (incomum, não recorrente e periódica com prazo determinado) àquela destinada ao pagamento de despesas vocacionadas a atender projetos e/ou necessidades pontuais do condomínio, como por exemplo, revitalização das fachadas, reparação (conserto) de danos ao patrimônio comum, obras de significativo valor econômico, bem como todas aquelas não provisionadas no orçamento anual do condomínio. Havendo tempo hábil para seu provisionamento, deverá também ser deliberada na assembleia ordinária, no entanto, e não sendo possível deliberar nessa ocasião, o síndico poderá lançá-la para cobrança, e em ato contínuo convocar uma assembleia extraordinária (AGE) para sua ratificação.
Por fim, considera-se o fundo de reserva como o provisionamento de receitas para atender necessidades urgentes do condomínio, e que não importem em grandes dispêndios financeiros, sendo certo que sua utilização deverá necessariamente ser autorizada pelo conselho de administração do condomínio, e/ou até mesmo pela assembleia geral de condôminos (AGE ou AGO), dependendo do valor que se pretende utilizar, uma vez que esse fundo objetiva amparar o condomínio em situações emergenciais, as quais, não se tem tempo hábil para realizar a arrecadação dos recursos necessários para solucionar determinados problemas de interesse da coletividade condominial.
Portanto, recomenda-se que a classificação das taxas condominiais, em consonância com os conceitos acima descritos, seja realizada pelo administrador de forma correta e adequada, devendo sempre ser identificada a despesa que se pretende custear, com o objetivo de fazer o uso correto do recurso arrecadado.
O autor é advogado especializado em Direito Imobiliário, com ênfase de atuação na área condominial.
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Dr. Bruno de Freitas Pozzatti
OAB/SP nº. 262.950.
